相続した実家を売るベストタイミングは？ 3000万円控除と税金の話

相続した実家を売るなら、「いつ売るか」で手取りが大きく変わります。カギになるのが、条件を満たせば譲渡益から最大3000万円を差し引ける「空き家の3000万円特別控除」です。期限があるので、早めの把握が肝心です。

空き家の3000万円特別控除とは

一人暮らしだった親（被相続人）が住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売却すると、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。譲渡益にかかる税金を大きく減らせる可能性があります。

主な要件の目安は次のとおりです。

• 被相続人が亡くなった時点で一人暮らしだった（老人ホーム入所などの例外あり）
• 対象の家屋が1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられている
• 売るときに一定の耐震基準を満たすよう改修するか、建物を解体して更地で譲渡する
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 売却代金が1億円以下であること（同一の被相続人から取得した他の相続人の売却分と合算して判定）
• 制度全体の適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡

なお2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡では、家屋・土地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2000万円に変わっています。 （出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／相続空き家の3000万円特別控除（積水ハウス））

だから「ベストタイミング」は逆算で決まる

ポイントは2つの期限です。

1. 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日（この特例の個別期限）
2. 2027年12月31日（制度全体の期限。※延長される可能性はあるが、現時点の期限）

このどちらかが来る前に売却を完了させる必要があります。売却には査定・片付け・（必要なら）解体・買主探しで数か月〜かかるため、期限の1年前には動き出すのが安全です。「まだ先」と思っているうちに期限が過ぎると、控除が使えず税負担が跳ね上がります。

そのほか知っておきたい税の話

• 取得費加算の特例：相続税を納めた人が、相続開始から3年10か月以内に売ると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡益を圧縮できる場合があります。たとえば相続税を200万円納めていれば、その200万円分だけ譲渡益（売却額から取得費などを差し引いた額）を圧縮でき、譲渡所得税・住民税の負担が軽くなります。
• 3000万円控除と取得費加算は併用できないなど、細かい条件があります。目安としては、譲渡益が大きいほど3000万円特別控除が有利になりやすく、相続税を多く納めた人ほど取得費加算が効きやすい傾向があります。どちらが有利かはケースによります。

税額の有利・不利は個別事情で変わるため、具体的な試算は税理士に相談するのが確実です。この記事は制度の全体像をつかむためのものです。

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参考文献